Описание метода подсчета количества квартир, сдаваемых в аренду

Цены на квартиры могут быть немного ниже или выше, указанных на сайте. Это зависит от загрузки квартиры и кол-ва суток, праздничных дней. Мы всегда готовы пойти на встречу и предоставить максимально возможную скидку!

Лучшие предложения

ID: 2-028 5/3 Гагаринское Плато / Аркадия

Аренда квартиры в Одессе посуточно: 5/3 Гагаринское Плато / Аркадия

Комнат: 2  Спален: 1  Мест: 2+1

от 5000 грн. в сутки июнь-август

ID: 3-005 ул. Греческая 1

Аренда квартиры в Одессе посуточно: ул. Греческая 1

Комнат: 3  Спален: 2  Мест: 2+2+2

от 2300 грн. в сутки низкий сезон
от 4500 грн. в сутки высокий сезон

ID: 2 ул. Посмитного 10/12/Аркадия

Аренда квартиры в Одессе посуточно: ул. Посмитного 10/12/Аркадия

Комнат: 3  Спален: 2 
Мест: 2+2+2+1

от 4000 грн. в сутки низкий сезон
от 6000 грн. в сутки высокий сезон

Платёжные системы


Visa, MAstercard

Погода

23.06.2018

condition_text °C,

Ближайшие события

Считаем квартиры как кроликов

Сколько квартир продается в Вашем регионе? Как узнать количество квартир, сдаваемых в аренду в том или ином городе или районе? Подобные вопросы крайне актуальны для любой риэлторской или девелоперской компании, хоть немного занимающейся стратегическим планированием своей деятельности.

Интернет в этих вопросах не многословен. Можно найти несколько статей с данными по крупным городам: Киев, Одесса, Львов, основанных на прямом подсчете предложений одной-двух компаний или ничем не обоснованными оценками экспертов, например, «Квартиры посуточно в Одессе». А стоит ли доверять таким данным?

Целью данной статьи является описание простого и точного метода подсчета объектов недвижимости, индуцированного задачей подсчета популяций диких животных в природе.

Подсчет популяций диких животных в природе

Сходство задач очевидно:

Для подсчета популяции диких животных в дикой природе используют 4 основных подхода:

Наиболее приемлемым в нашем случае является статистический подсчет, который и предлагается использовать для оценки рынка объектов недвижимости.

О методе подсчета объектов недвижимости

Этот метод широко используются для оценки популяций птиц, рыб и многих других диких животных. Этот подход был впервые использован Петерсеном (1896) для изучения европейской камбалы в Балтийском море, а затем Линкольном (1930) для оценки количества уток. Этот метод часто называют индексом Линкольна-Петерсена оценки фактической численности населения.

Метод довольно прост и заключается в поимке ряда особей, пометке и выпуске их обратно в популяцию. После их полного смешивания с остальной популяцией осуществляется подсчет количества помеченных особей среди пойманных во второй раз. Численность популяции оценивается по формуле:

P = MC/R,

где М - количество животных помеченных при первом захвате, C - количество животных захваченных при втором захвате, R - число помеченных животных пойманных при втором захвате.

Для применения этого метода необходимо соблюдение следующих допущений:

  1. Смертность маркированных и немаркированных животных одинакова;
  2. Помеченные особи не теряют меток;
  3. Помеченных особей отлавливают при тех же условиях, что и не помеченных;
  4. Исключается влияние естественных процессов рождаемости и иммиграций на рост популяции;
  5. Исключается влияние естественных процессов смерти и эмиграции на сокращение популяции;
  6. Помеченные особи смешиваются с остальными случайным образом;
  7. При обоих захватах используется репрезентативная выборка особей (различного возраста, пола и т.д.).

Однако, соблюдение всех перечисленных требований не дает нам основания считать полченный результат достоверным.

Поскольку мы не считали особей поголовно, то рассчитанное значение P – это не точная величина. Реальный размер популяции может быть как больше, так и меньше. Поэтому, на практике полезно определить, в каких пределах на самом деле находится размер популяции (минимальноеи максимальное число особей).

Истиннная оценка популяции будет располагаться в доверительном интервале от Pmin до Pmax. Опуская все математические выкладки по оценке досерительного интервала, рекомендуем для этого использовать любой on-line калькулятор, который без труда можно найти в Интернете, например http://www.webstarstudio.com/marketing/calc1.html.

Рассмотрим пример подсчета популяции кроликов в некотором закрытом вальере. Допустим, на первом этапе было отловлено и помечено 20 особей. При следующем отлове из 20 кроликов помеченных оказалось всего 5.

Соласно формуле P = MC/R = 20 20 / 5 = 80 кроликов

Довериельный интервал при этом составляет 20%, т.е. достоверное количество особей P в вальере находится в интервале от Pmin = 64 до Pmax = 96

Учитывая то, что рассмотренная задача практически ничем не отличается от задачи подсчета объектов недвижимости, алгоритм оценки количества квартир на рынке можно представить следующим образом:

  1. На произвольном сайте, предоставляющем услуги продажи / аренды недвижимости в интересующем регионе из каталога предлжений отбираем некоторое количество объектов (М). Эти объекты будут играть роль "помеченных кроликов".
  2. Выбрав случайным образом сайт по недвижимости другой компании, в каталоге предложений отбираем часть объектов (C), что является аналогом пойманных кроликов во второй раз.
  3. Среди отобранных на вторм сайте объектов ищем совпадения с "помеченными" объектами и подсчитываем их количество (R).
  4. По формуле, приведенной выше, подсчитываем полное количество предложений в данном регионе (P).
  5. Определяем довериельный интервал и подсчитываем минимальное (Pmin) и максимальное (Pmax) значения искомой величины.

Практические рекомендации по применению данного алгоритма.

  1. Учитывая то, что на сайтах риэлторских компаний адреса объектов зачастую приводятся ориентировочные (чаще всего указывается номер дома, без указания квартиры, если реч идет об операциях с квартирами) окончательное сопоставление "помеченных" и "отловленных" объектов удобно производить по фотографиям этого объекта.
  2. Существенно ускорить процесс сопоставления "помеченных" и "отловленных" объектов помагает услуга сайта "Поиск на карте". Такой услугой обладают далеко не все сайты риэлторских компаний, поэтому при выборе сайта для "отлова" объектов учитывайте наличие на нем такой функции.
  3. Чем большие значения М - количество животных помеченных при первом захвате и C - количество животных захваченных при втором захвате, тем выше будет точность оценки и меньше доверительный интервал. Хороший практический результат достигается уже при значениях M и C, выбранных в пределах 10% от ожидаемого общего количества объектов.
  4. Если на выбранном сайте недостаточно объектов для вторичного "отлова", можно продолжить отлов объектов с другого сайта, контролируя при этом то, чтобы на обоих сайтах не былы "отловлены" одинаковые объекты.

Описанный выше метод применялся для исследования рынка аренды недвижимости крупных городов Украины в преддверии Чемпионата Европы по футболу Евро 2012. Результаты исследований приведены в продолжении данной статьи "Все оценивают, а кто подсчитывал?".

Автор Фомин Александр